เจแอลแอล คาดว่าการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทห้องเย็นจะมียอดซื้อขายสะสมสูงกว่า 2 พันล้าน ดอลลาร์สหรัฐ ภายในปี พ.ศ. 2573 เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นและจากการเพิ่มมูลค่าของห้องเย็นด้วยเทคโนโลยีและความเชี่ยวชาญในทรัพย์สินประเภทนี้
ห้องเย็นหรือห้องแช่แข็ง (cold storage) ให้เช่า ยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงสำหรับการลงทุนระยะยาวในเอเชียแปซิฟิก จากผลตอบแทนที่มั่นคง และอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น จากข้อมูลของ ของ เจแอลแอล (NYSE: JLL) พบว่าการลงทุนอสังหาฯ ประเภทห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มที่จะทะลุ 2 พันล้านดอลลาร์ ก่อนปี พ.ศ. 2573 จากสถิติการลงทุนสูงสุดของสินทรัพย์ประเภทนี้เมื่อปี พ.ศ. 2564 ที่ 948 ล้านดอลลาร์ การเติบโตนี้มีปัจจัยสนับสนุนจากนักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีความหลากหลายมาขึ้น และความต้องการของผู้เช่าที่มีต่อห้องเย็นอย่างเฉพาะเจาะจงเพิ่มขึ้น
จากนี้จนถึงปี พ.ศ. 2573 เจแอลแอล เชื่อว่ามีหลายปัจจัยที่จะช่วยฟื้นตัวการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็น หลังการชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากห้องเย็นถือเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีความผันผวนต่ำกว่าประเภทอื่น บวกกับความต้องการห้องเย็นที่มีอย่างต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นสถานที่จัดเก็บสินค้าที่เสื่อมสภาพไว อาทิ อาหารและยา นอกจากนี้ยังมีค่าเช่าที่สูงกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่นอย่างโกดัง คลังสินค้า และโรงงานให้เช่าทั่วไป กอปรกับอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างยาว เป็นปัจจัยหนุนที่จะช่วยดึงดูดนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพของสินทรัพย์ประเภทนี้
ผลการศึกษาของ เจแอลแอล เผยว่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ธุรกรรมการลงทุนซื้อขายห้องเย็นให้เช่าได้ชะลอตัวลง ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทอื่น ๆ อันเนื่องมาจากปัจจัยทางเศรษฐศาสตร์มหาภาค เช่น ดอกเบี้ยและต้นทุนการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ในปี พ.ศ. 2564 มูลค่าการลงทุนซื้อขายห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกพุ่งสูงขึ้น ทั้งประเภทที่ใช้เพื่อการกระจายและการจัดเก็บสินค้า มีมูลค่าเฉลี่ย 29.6 ล้านดอลลาร์ต่อรายการ เทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งมีระดับอยู่ที่ 19.1 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ พบว่าในปี พ.ศ. 2564 มีการลงทุนซื้อขายรายการใหญ่เกิดขึ้นมากถึง 32 รายการ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมาที่การลงทุนซื้อขายรายการใหญ่เฉลี่ยอยู่ที่ 15 รายการต่อปี ส่วนในปีนี้ พ.ศ. 2566 ที่ผ่านมานี้ ราคาซื้อขายมีมูลค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 16.3 ล้านดอลลาร์ต่อรายการ
เบน ฮอร์เนอร์ ผู้อำนวยการอาวุโสภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก หน่วยธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มซัพพลายเชนและโลจิสติกส์ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) กล่าวว่า “ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นให้เช่าได้ชะลอตัวลงจากปี 2564 เป็นต้นมา แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สามารถกลับไปทำสถิติใหม่ได้อีก หลากหลายปัจจัยนับตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงในระดับโครงสร้างของรูปแบบการบริโภค ไปจนถึงการซื้อขายออนไลน์ และหลากหลายตัวแปรทางเศรษฐศาสตร์มหภาค จะกระตุ้นให้ตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เติบโตได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว โดยการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้จะมาจากกลุ่มนักลงทุนที่มีความเฉพาะเจาะจงในการลงทุนมากกว่ากลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ทั่วไป”
อุปสรรคในการเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ขณะเดียวกันก็สามารถดึงดูดความสนใจของนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญได้เพิ่มขึ้น เจแอลแอลวิเคราะห์ว่า นักลงทุนที่มีความเข้าใจมากขึ้นถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นว่าต้องอาศัยความรู้ต่าง ๆ อย่างลึกซึ้ง เช่น การทำห้องเย็นที่ต้องมีการควบคุมอุณหภูมิ งานด้านโลจิสติกส์ และการปฏิบัติตามข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นนักลงทุนที่มีความรู้ด้านนี้จึงได้เปรียบ ทำให้นักลงทุนทั่วไปถูกกันออกไปโดยปริยาย
นอกจากนี้ การลงทุนในกลุ่มเทคโนโลยีเริ่มมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อให้ธุรกิจห้องเย็นสามารถตอบโจทย์ผู้เช่าได้ในแง่ของประสิทธิภาพ และการรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปทั่วโลกที่นำไปสู่ความท้าทายและอุปสรรคด้านการบริหารห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Disruption) ดังนั้นการลงทุนในเทคโนโลยีจึงเป็นที่นักลงทุนต้องคำนึงหากจะลงทุนในธุริจห้องเย็น นวัตกรรมใหม่ไม่ว่าจะเป็นระบบอัตโนมัติ การใช้หุ่นยนต์ และการควบคุมประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ล้วนมีบทบาทสำคัญในการเพิ่มศักยภาพการปฏิบัติการของห้องเย็น และช่วยลดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ประกอบการและผู้เช่า ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะช่วยให้ธุรกิจห้องเย็นสามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงได้ดียิ่งขึ้น และเอื้อประโยชน์ให้แก่นักลงทุนที่เชี่ยวชาญ
เช่นเดียวกันกับอิทธิพลด้านเศรษฐศาสตร์มหภาคที่มีส่วนในการกำหนดเงื่อนไขความต้องการสำหรับการลงทุนในธุรกิจห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิก การที่จำนวนประชากรชั้นชนกลางเพิ่มขึ้นในภูมิภาคนี้ ประกอบกับเศรษฐกิจที่โตอย่างรวดเร็วและรายได้สูงขึ้น คาดว่าจะเป็นปัจจัยที่สำคัญต่อระดับการบริโภคที่ขยายตัว โดยในระหว่างปี พ.ศ. 2556 ถึง พ.ศ. 2565 การบริโภคภาคเอกชนในเอเชียแปซิฟิกมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นสูงถึง 4.1% และคาดว่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นเป็น 4.7% ในระหว่างปี พ.ศ. 2566 ถึง พ.ศ. 2568
นอกจากนี้ รายได้จากสินค้าอุปโภคบริโภคในเอเชียระหว่างปี พ.ศ. 2562 ถึง พ.ศ. 2565 ขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว จาก 9.2 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2562 เป็น 2.69 แสนล้านดอลลาร์ในปี 2565 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.53 แสนล้านดอลลาร์ภายในปี พ.ศ. 2568 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นที่ระดับ 19.1% ขณะเดียวกัน ตลาด 3PL (บริษัทที่เป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาเป็นผู้ดำเนินการด้านการขนส่ง หรือโลจิสติกส์ให้กับบริษัทผู้ขายและผู้ซื้อ) ทั่วโลก ประเมินว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 5.56 แสนล้านดอลลาร์ในปี พ.ศ. 2565 โดยตลาดเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่าคิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าตลาดโลก และคาดว่าระหว่างปี พ.ศ. 2566 ถึง พ.ศ. 2570 จะมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นที่ระดับ 4.9% สูงกว่าสหรัฐฯ (2.1%) และยุโรป (2.2%)
ประเทศไทยมีความต้องการห้องเย็นเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน จากแรงหนุนหลักของการส่งออกผลิตภัณฑ์การเกษตรและการแปรรูปทางการเกษตรที่ขยายตัวของประเทศ ซึ่งการเติบโตนี้เป็นผลของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคและผลกระทบของความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ระดับโลกที่ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทาน
ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า “ตลาดห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกกำลังอยู่ในขาขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากแรงสนับสนุนจากสถิติประชากรและเศรษฐกิจมหภาคที่แข็งแกร่ง ความต้องการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นเพิ่มสูงขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงทางรายได้ สินทรัพย์ประเภทห้องเย็นไม่เพียงแต่ให้ผลตอบแทนทางการเงินที่ดีเท่านั้น แต่ยังช่วยเสริมสร้างให้พอร์ตการลงทุนมีเสถียรภาพและเพิ่มความสามารถในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้มากยิ่งขึ้น” นายไมเคิล แกลนซี่ ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า “อนาคตของประเภทสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นนี้ขึ้นอยู่กับการดึงดูดนักลงทุนที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง เข้ามาฟื้นคืนการลงทุนและสร้างเสริมอนาคตระยะยาวให้กับอสังริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทนี้ต่อไป และในขณะที่ภาคการส่งออกของประเทศไทยมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ห้องเย็นที่สามารถให้บริการครบวงจรที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าในหลากหลายด้านจึงเป็นสิ่งจำเป็น และมีความสำคัญต่อการรักษาคุณภาพของการส่งออกสินค้าที่เสื่อมสภาพง่ายและเสริมสร้างความแข็งแกร่งของประเทศไทยในตลาดโลก”
ปัจจุบันในประเทศไทย ธุรกิจห้องเย็นถูกดำเนินการโดยวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) จากข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ระบุว่า บริษัทห้องเย็นที่จดทะเบียนในปี พ.ศ. 2565 จากทั้งหมด 193 แห่ง ส่วนใหญ่เป็น SMEs โดยมีเพียง 12 แห่งเท่านั้นที่เป็นผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ซึ่งบ่งชี้ถึงโอกาสที่เพียงพอต่อการเติบโตในภาคส่วนนี้โดยเฉพาะหน่วยงานที่สามารถนำเทคโนโลยีสมัยใหม่ และความก้าวหน้าทางธุรกิจที่สร้างสรรค์เข้ามาใช้ อีกทั้งความมั่นคงทางการเงินของภาคธุรกิจนี้ยังเห็นได้จากรายได้ต่อปีซึ่งสูงถึง 1.83 หมื่น ล้านบาทในปี พ.ศ. 2565 นอกจากนี้ พื้นที่ห้องเย็นที่มีอยู่ในประเทศไทย ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 850,000 ตารางเมตรในปี พ.ศ. 2565 แสดงให้เห็นถึงกำลังการผลิตในปัจจุบันและศักยภาพในการขยายเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้น
กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ หัวหน้าแผนกตลาดทุนประจำประเทศไทย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า “การพัฒนาอย่างรวดเร็วของธุรกิจห้องเย็นของประเทศไทยสะท้อนให้เห็นถึงธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาของตลาดส่งออกของประเทศไทย และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก นอกเหนือจากการขยายพื้นที่ห้องเย็นโดยทั่วไป การใช้เทคโนโลยีขั้นสูงเข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพของห้องเย็นเป็นส่วนสำคัญในการยกระดับตลาดห้องเย็นของประเทศไทย และจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยอยู่ในแนวหน้าของอุตสาหกรรมที่สำคัญนี้อีกด้วย สำหรับตลาดห้องเย็นของประเทศไทยนั้นยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่พร้อมจะสร้างสรรค์นวัตกรรมและปรับตัว”
